Hoe schrijf ik een goede aanbiedingstekst voor mijn huis?
Hoe mooi kan het zijn? Als verkoper heeft u een koper gevonden en de koper heeft zijn droomhuis gevonden. Nu is het nog een kwestie van het opstellen van de koopakte waarin de gemaakte afspraken worden vastgelegd. In die koopakte is vrijwel altijd een bankgarantie opgenomen. Maar wat houdt het in en wanneer kan de garantie worden ingeroepen? Wij leggen het u graag uit.
Na de onderhandelingen over de koopsom wordt er een koopakte opgesteld. Omdat er een groot bedrag mee gemoeid is, moet er goed gekeken worden naar de voorwaarden die de partijen stellen. Meestal worden er voorbehouden opgenomen, waar de definitieve koop nog van afhankelijk is. Bijvoorbeeld als de koper de financiering niet rond kan krijgen, dan gaat de koop niet door. Zodra aan alle voorbehouden is voldaan of als ze verlopen zijn, is de koopovereenkomst definitief.
Daarna duurt het vaak nog een tijd (soms wel maanden) voordat het huis via de notaris geleverd (en dus betaald) wordt aan de koper. In die tussentijd kan er veel gebeuren. Om de verkopers dan financiële zekerheid te geven dat de woning ook daadwerkelijk wordt afgenomen, wordt er een bankgarantie gesteld.
De koper en de verkoper hebben een deal gesloten. Maar de betaling kan nog maanden duren. Een aanbetaling van 10 procent van de koopsom is wenselijk als zekerheidstelling. Alleen is 10 procent van de koopsom nog steeds een erg hoog bedrag dat lang niet iedereen op zijn bankrekening heeft staan. Door een bankgarantie af te geven geeft een bank aan onvoorwaardelijk garant te staan voor die 10% van de koopsom. Er wordt dus niet werkelijk 10 procent van de koopsom voldaan.
De bank stelt uiteraard alleen een bankgarantie voor een koper als ze ook de uiteindelijke hypotheek aan die koper verstrekt.
De bank brengt kosten in rekening voor het stellen van een bankgarantie. De bank reserveert immers een fors bedrag en stelt zich er ook voor garant. Dus ook als er geen beroep wordt gedaan op de garantie moeten de kosten door de koper betaald worden. De kosten bedragen over helt algemeen ongeveer 1 procent van het garantiebedrag, met een minimum van 200 euro.
Door verschillende oorzaken kan een koop worden afgeblazen. Of er een beroep kan worden gedaan op de bankgarantie is afhankelijk van het stadium waarin de koop zich bevindt. Er zijn twee scenario’s mogelijk:
Bij scenario één kan er door de verkoper geen beroep worden gedaan op de bankgarantie. De koper beroept zich in dat geval op een nog geldende ontbindende voorwaarde die is opgenomen in de koopakte. Of hij maakt gebruikt van de wettelijke drie dagen bedenktijd die hij als koper heeft.
Bij scenario twee kan de verkoper wel een beroep doen op de bankgarantie. De koop is immers definitief. Volgens de koopovereenkomst heeft hij dan recht op 10% van de afgesproken koopsom. In theorie keert de bank dit bedrag uit aan de verkoper. De koper is dat bedrag vervolgens verschuldigd aan de bank.
In de praktijk loopt het uitkeren van die 10% meestal niet zo makkelijk. De bank beroept zich in dat geval meestal op het algemene rechtsbeginsel 'redelijkheid en billijkheid' en laat vervolgens de rechter beslissen óf er moet worden uitkeert en zo ja, wat de hoogte van het bedrag moet zijn.
Bij Zelfverkopen.nl wordt er altijd een bankgarantie van 10% opgenomen in de koopaktes. En eigenlijk is dit wel een landelijke norm. Soms wenst men een koopakte op te stellen 'op basis van vertrouwen'. Maar als een koop vervolgens ontbonden wordt kan dit grote financiële gevolgen hebben (soms is verkoper al verhuist, of er is een huurcontract afgesloten, het huis moet weer opnieuw in de verkoop, etc.). Geen bankgarantie bij verkoop is zeer onverstandig dus. Er kan immers altijd iets gebeuren.