Wat zijn servicekosten en waar moet je op letten als je een huis koopt?
Stel, je komt financieel in zwaar weer en kunt de hypotheeklasten van je huis niet meer betalen. De hypotheekverstrekker (meestal een bank) kan jouw huis dan gedwongen verkopen en zet daarvoor een executieveiling in. De bank doet dit om verdere financiële schade te beperken. Maar wat houdt een executieveiling eigenlijk in, hoe werkt het en kun je als particulier een huis kopen op zo'n veiling?
Een hypotheek is een lening die de bank verstrekt tegen een relatief lage rente. Dat komt doordat een hypotheek een waardevol onderpand heeft, namelijk jouw huis. Jouw huis is voor de bank de zekerheid het geld terug te kunnen krijgen. Als jij de hypotheek niet meer kan betalen, heeft de bank het recht van 'parate executie'. Dat betekent dat de bank zonder tussenkomst van de rechter jouw huis kan verkopen.
Gelukkig doet een bank dat niet meteen. Als jij de hypotheek niet meer kunt betalen gaat de bank eerst in gesprek en kijkt naar een mogelijke betalingsregeling of andere oplossingen om betalingsachterstanden in te lopen. Lukt dat niet, dan kan de bank over gaan tot een executieverkoop. Het huis wordt dan geveild en verkocht aan de hoogste bieder. Meestal is de verkoopopbrengst bij een executieverkoop aanzienlijk lager dan bij een reguliere verkoop van een huis. Met verkoopopbrengst wordt de hypotheek afbetaald. Als dat niet in zijn geheel lukt, dan blijft de huiseigenaar met een schuld achter.
Het spreekt voor zich dat zowel jijzelf als de bank gebaat zijn bij een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst. Nadat de bank heeft besloten dat het huis verkocht moet worden, hebben potentiële kopers een paar weken de tijd om het huis te kopen voordat het naar de veiling gaat. Er kan dan een bod worden uitgebracht waarvan de bank besluit om dit wel of niet te accepteren. Als de onderhandse verkoop niet lukt, dan vindt alsnog de executieverkoop plaats.
Maar hoe gaat zo'n executieveiling in zijn werk? De executieveiling van een huis is op te delen in twee fasen, veiling bij opbod en veiling bij afslag.
In fase één, veiling bij opbod, wordt per opbod een prijs vastgesteld. De hoogste bieder is in principe de koper van het huis.
Hierna volgt de tweede fase, veiling bij afslag. De veilingmeester begint met een bedrag ruim boven het in de eerste fase vastgestelde bedrag en telt vervolgens in stapjes af. Dit heet afmijnen. Degene die als eerste “mijn” roept is de koper. Als niemand in de tweede fase aangeeft het huis te willen kopen, gaat het huis naar de hoogste bieder uit de eerste fase.
Ja, je kunt als particulier en huis kopen op een executieveiling. Er zijn alleen wel wat factoren waarmee je rekening moet houden.
Je moet bijvoorbeeld goed weten tot welk bedrag je een woning kunt financieren en zeker weten dat er een bank is die de hypotheek snel kan verstrekken. Ontbindende voorwaarden, zoals bijvoorbeeld het voorbehoud van financiering, spelen geen rol. Zodra je "mijn" roept, heb je de woning gekocht en moet je deze afnemen. Veel veilingen vragen om die reden vooraf een bewijs dat je beschikt over de nodige financiele middelen.
Het idee om een huis tegen een zeer gunstige prijs te kunnen kopen lijkt aantrekkelijk. Maar houdt ook rekening met bijkomende kosten zoals de veilingkosten.
Ook is het vaak lastig om vooraf goed te weten wat je koopt. Vaak kun je het huis van te voren niet eens bezichtigen en weet je niet wat de exacte staat van het onderhoud is. Ook hierdoor kan je voor onverwachte kosten komen te staan.
Een huis kopen op een executieveiling vraagt dus om een zekere expertise en is niet zonder risico.
Als huiseigenaar wil je een executieveiling te allen tijde voorkomen. Zodra je merkt dat je de hypotheek niet meer kunt opbrengen en dat daar geen verandering in zal komen, onderneem actie! Je kunt de woning dan beter zelf verkopen. Want als de bank de controle over de verkoop over neemt, ben je vrijwel altijd slechter af.
En wil je een woning op een veiling kopen? Wees je bewust van de risico's, zorg dat je weet wat je kunt betalen en laat je adviseren door een deskundige.
Wil jij jouw huis verkopen en weten wat de mogelijkheden zijn? Vraag dan een informatiegesprek bij ons aan. Geheel vrijblijvend. We kijken graag met je mee.