Wat zijn servicekosten en waar moet je op letten als je een huis koopt?
In het verleden had u een wirwar aan keuzemogelijkheden in hypotheekvormen. Sinds 2013 zijn er nog twee overzichtelijke en solide hypotheekvormen over, namelijk de lineaire en de annuïteitenhypotheek. Alleen deze twee vormen geven voor nieuwe hypotheken recht op hypotheekrenteaftrek. Welke van de twee is voor u de beste keuze?
De regeling van de hypotheekrenteaftrek is sinds 1 januari 2013 gewijzigd. Een voorwaarde is nu dat een hypotheek minimaal annuïtair moet worden afbetaald in maximaal 30 jaren. Van de bestaande hypotheekvormen voldoen alleen de twee eerder genoemde aan de voorwaarden. Hypotheken die al op 31 december 2012 bestonden vallen onder de overgangsregeling. De betaalde hypotheekrente blijft dus aftrekbaar als deze vóór 2013 ook al aftrekbaar was.
In deze hypotheekvorm wordt de totale hypotheek gedeeld door de looptijd in maanden. De uitkomst is het bedrag dat u aflost per maand. Een hypotheekschuld van €180.000 geeft bij een looptijd van 360 maanden een maandelijkse aflossing van €500. De rentelast wordt berekend door de verschuldigde rente te nemen van de hypotheekschuld van dat moment. Bij een hypotheekrente van 3% betaalt u aan hypotheekrente: €180.000 x 3% = €5.400 / 12 = €450. Per maand betaalt u dus €950. Na de eerste maand is de hypotheekschuld al gezakt met €500. Hierdoor zakken de hypotheeklasten maandelijks met: €500 x 3% = €15 / 12 = €1,25.
Maandelijks wordt er een vast bedrag in rekening gebracht (de annuïteit). Dit bedrag blijft gelijk zolang de rentevaste periode vast staat. Het bedrag bestaat uit rente en aflossing. In het begin bestaat de maandlast voor het overgrote deel uit hypotheekrente en een klein deel uit aflossing. Geleidelijk veranderd dit en wordt het aandeel aflossing groter en het aandeel rente kleiner. Door de lage lasten gedurende de eerste jaren van de looptijd is de annuïteitenhypotheek de meest gekozen hypotheekvorm.
Beide hypotheekvormen zorgen voor een volledige aflossing van de hypotheek. Meestal in 30 jaar. Het grote verschil zit in de snelheid van het aflossen en in de maandlasten.
De lineaire hypotheek zorgt in de eerste helft van de looptijd voor hogere maandlasten. Dit komt doordat er in deze periode meer wordt afbetaald in vergelijking met de annuïteitenhypotheek. Over de gehele looptijd gerekend is de lineaire hypotheek goedkoper. U lost immers sneller af en betaald daardoor minder rente.
De lineaire hypotheek heeft als aanvullend voordeel dat uw hypotheekschuld sneller lager wordt. Dus stel dat de maandlasten niet meer op te brengen zijn, dan kan het huis makkelijker verkocht worden (u kunt dan immers een lagere vraagprijs hanteren om uw hypotheekschuld af te lossen).
Huiseigenaren die binnen de looptijd van de hypotheek met pensioen gaan, kunnen ook beter kiezen voor de lineaire hypotheek. Want doorgaans daalt het inkomen zodra iemand met pensioen gaat. En doordat het te betalen bedrag gedurende de looptijd steeds lager wordt, zijn de maandlasten ook nog met het pensioeninkomen te dragen.
Het bovenstaande pleit voor de lineaire hypotheek. Maar desondanks is de annuïteitenhypotheek de meest gekozen vorm! Hoe dat komt? De annuïteitenhypotheek heeft aanzienlijk lagere maandlasten in de beginperiode. En we denken nu eenmaal sneller aan onze bestedingsruimte op korte termijn dan op lange termijn. Want zoals de bekende econoom John Maynard Keynes zei: 'in the long run, we are all dead'.