Hoe schrijf ik een goede aanbiedingstekst voor mijn huis?
Als huiseigenaar hoopt u er nooit mee te maken te krijgen. De executieveiling. Het is namelijk een gedwongen verkoop van uw huis. Zodra u de hypotheeklasten niet meer kunt betalen, kan de bank een executieveiling inzetten om verdere financiële schade te beperken. Wat houdt een executieveiling in?
De rente op een hypotheek is lager dan bijvoorbeeld de rente op een doorlopend krediet. Dit komt doordat een hypotheek een waardevol onderpand heeft, nl. het huis. Als u de hypotheeklasten niet meer betaalt, heeft de geldverstrekker het recht van 'parate executie'. Dat wil zeggen dat de bank zonder tussenkomst van de rechter het huis kan verkopen.
Als de hypotheeklasten niet worden voldaan, gaan de geldverstrekkers inschatten hoe zij verdere financiële gevolgen kunnen beperken. In eerste instantie wordt er gekeken naar betalingsregelingen en andere oplossingen om de betalingsachterstanden weer weg te werken. Een uiterste redmiddel is executieverkoop. In dat geval wordt het huis verkocht aan de hoogste bieder. In de praktijk blijkt dat de verkoopopbrengst tientallen procenten lager uitvalt in vergelijking met reguliere (onderhandse) verkoop. Met de verkoopopbrengst wordt de hypotheek afbetaald of deels afbetaald. De huiseigenaar blijft meestal met een schuld achter.
De geldverstrekker probeert het huis zo goed mogelijk te verkopen. Dit is in eigen belang, maar zeker ook in het belang van de eigenaar van het huis. Nadat de executieveiling is aangekondigd, hebben potentiële kopers een paar weken de tijd om het huis te kopen voordat het naar de veiling gaat. Ze kunnen een zogenaamd onderhands bod doen. Het is aan de geldverstrekker om een bod wel of niet te accepteren. Lukt de onderhandse verkoop niet? Dan vindt alsnog de executieveiling plaats.
De verkoop van het huis tijdens de executieveiling is op te delen in twee fases. In fase één wordt per opbod een prijs vastgesteld. De hoogste bieder is in principe de koper van het huis. Als er niet meer wordt geboden volgt de tweede fase. Deze fase wordt ook wel afmijnen genoemd. De veilingmeester begint met een bedrag ruim boven het in de eerste fase vastgestelde bedrag en telt vervolgens af. Diegene die als eerste “mijn” roept is de koper. Als niemand in de tweede fase aangeeft het huis te willen kopen, gaat het huis naar de hoogste bieder uit de eerste fase.
U kunt als particulier ook kopen op een executieveiling. Er zijn alleen wel wat factoren waar u rekening mee moet houden. U moet bijvoorbeeld al binnen een aantal dagen na de aankoop een aanbetaling doen. Dit kan wel 20 procent van de koopsom zijn, plus de veilingkosten. Vervolgens moet binnen een aantal weken het volledige bedrag worden overgemaakt aan de notaris. Vaak is het ook lastig om vooraf goed te bepalen wat u eventueel koopt. Waarschijnlijk kunt u het huis zelfs niet bezichtigen. Een huis kopen op een executieveiling vraagt dus om een zekere expertise.
Als huiseigenaar is het dus zaak om een executieveiling kosten wat het kost te voorkomen. Als u merkt dat de hypotheeklasten te zwaar zijn en dat ook zullen blijven, kunt u de woning beter zelf verkopen. Zodra de geldverstrekker de controle over de verkoop overneemt bent u vrijwel altijd slechter af. En wilt u een huis kopen bij een executieverkoop? Laat u adviseren en bijstaan door een deskundige!