Huis kopen met een kantoor – Wat zijn de fiscale eisen?

Zelfstandigen met een werkruimte aan huis kunnen fiscaal voordeel behalen. Belastingtechnisch kan het interessant zijn om bepaalde kosten in de boekhouding kwijt te kunnen. Deze kosten drukken de winst en dus verlaagt u op deze manier de gemaakte winst. Er gelden wel strenge eisen voor een officieel kantoor aan huis.

Wanneer is de Belastingdienst tevreden?

Een eerste vereiste is dat het kantoorgedeelte een zelfstandige werkruimte is. Daarvan is sprake bij een eigen opgang of ingang. Een slaapkamer op de eerste etage voldoet dus niet. Daarnaast moet de ruimte ook eigen voorzieningen hebben zoals een eigen toilet en watervoorziening. Ook is de fiscale behandeling nog afhankelijk van hoeveel de ruimte wordt gebruikt voor uw onderneming. Wordt het kantoor voor meer dan 90% zakelijk gebruikt? Dan komt het kantoor verplicht op de balans voor de werkelijke waarde van dat deel van het huis. De hypotheek op dat deel van het huis wordt een zakelijke lening.

Wordt de bedrijfsruimte voor minder dan 90% zakelijk gebruikt? Dan kunt u het kantoor aanmerken als privébezit. Hier kleven ook weer fiscale gevolgen aan. Overleg de keuzes goed met uw accountant.

Het huis verbouwen voor een kantoor aan huis

Als de werkruimte op dit moment niet voldoet aan de fiscale eisen, kunt u het huis natuurlijk wel verbouwen. Verbouw bijvoorbeeld een slaapkamer op de begane grond en creëer een eigen ingang en een sanitair gedeelte. Verdiep u vooraf wel goed in de eisen, en de voor- en nadelen. Een dergelijke verbouwing kan tienduizenden euro’s kosten. De investering moet u wel met fiscaal voordeel terug kunnen verdienen.

Er zijn niet alleen maar voordelen aan een kantoor aan huis

Het lijkt interessant om uw huis gedeeltelijk zakelijk te labelen, maar er zitten ook nadelen aan. Stel, uw huis stijgt in vijf jaar tijd 20% in waarde. Bij verkoop van het huis moet er over de gemaakte winst over het zakelijk deel belasting worden betaald. De verkoopopbrengst van het huis wordt dus deels belast. Het is dus een kwestie van afwegen van de voor- en nadelen. Door de sterk stijgende huizenprijzen van dit moment kan het privé houden de beste keuze zijn. Het verschilt ook hoe lang u in het huis blijft wonen.

Blijft u ondernemen?

U moet ook afrekenen met de Belastingdienst als u besluit te stoppen met uw onderneming. In dat geval gaat het zakelijk deel van het huis weer terug naar het privévermogen. Dat gaat natuurlijk niet zomaar. Over de meerwaarde van dat deel van het huis moet wel afgerekend worden met de Fiscus. Dat is vooral zuur voor startende ondernemers die er na een paar maanden of jaren achter komen dat het bestaan als zelfstandige geen toekomst heeft.

Een huis kopen met een kantoor aan huis kan voordelen bieden, maar laat u hier goed over adviseren door uw accountant. Het kan namelijk ook ongunstig uitpakken.