Hoe verkoop je als belegger succesvol jouw ex-huurwoning?
Het gaat goed met de huizenmarkt. In veel grote steden is zelfs een tekort aan beschikbare koophuizen. Hierdoor krijgen verkopers meer macht. Als u wilt doorstromen op de huizenmarkt kunt u voor een dilemma staan. Gaat u eerst uw huidige woning verkopen, of koopt u eerst een ander huis?
De afgelopen jaren werd met klem afgeraden om al een huis te kopen voordat u de huidige woning verkocht had. De huizenmarkt is echter aan het veranderen sinds 2014. Huizen worden weer sneller verkocht en ook nog tegen hogere prijzen. Door alvast aan te kopen weet u wat u krijgt. Door te wachten op de verkoop van de huidige woning, heeft u minder keuze (het woningaanbod wordt immers lager) en de prijzen stijgen gestaag door. Eerst kopen kan dus goed uitpakken en lijkt (vooral in de grote steden) de betere keuze. Maar het kan ook een foute keuze zijn.
Het gevaar van de verkeerde volgorde van kopen en verkopen, kunnen we het beste uitleggen aan de hand van een voorbeeld.
Een stel kocht in 2008 een ander huis voor €300.000. Hiervoor werd een financiering geregeld van €315.000. Vervolgens werd de oude woning in de verkoop gezet. Tot 2008 was dit vrij gebruikelijk. De huidige woning kwam in de verkoop voor €250.000. De eerste bank in de Verenigde Staten viel om, en de crisisjaren waren begonnen. In eerste instantie werd nog van een kleine dip uitgegaan, maar de huizenprijzen bleven maar dalen. In de periode van 2008 tot 2013 zijn de huizenprijzen met gemiddeld meer dan 20% gezakt. Uitgaande van een daling van 20% is de oude woning die in de verkoop staat nog €200.000 waard en de nieuw gekochte woning is nu waard: €240.000. Door de sterke daling is er een financiële domper van: €75.000 + €50.000 = €125.000.
Ook als de huizenprijzen niet dalen kan eerst kopen dan pas verkopen een verkeerde beslissing zijn. Misschien ligt uw huidige huis niet goed in de markt. Het kan gebeuren dat uw huis eerst jaren te koop staat. Gaat het u lukken om deze dubbele lasten voor een lange periode op te vangen? Ook door omstandigheden kan uw huis minder courant worden. Er wordt bijvoorbeeld een nieuwe snelweg gepland vlak achter uw huis.
Gezien de huidige woningmarkt lijkt vooral in de grote steden, eerst aankopen en dan pas verkopen een logische keuze. Woont u niet in de Randstad en twijfelt u aan de courantheid van uw huis en/of de snelheid waarmee uw huis verkocht kan worden? Laat u dan adviseren door een NVM makelaar. Zij kennen de markt en weten hoe snel woningen verkocht worden. En hoewel zij u kunnen adviseren, blijft er altijd een risico bestaan dat u (tijdelijk) met dubbele lasten komt te zitten. Het is daarom altijd slim om, als u eerst gaat kopen, een kapitaalbuffer achter de hand te houden. Hiermee kunt u eventuele dubbele maandlasten opvangen.