Hoe verkoop je als belegger succesvol jouw ex-huurwoning?
Bij een echtscheiding vormt de eigen woning vaak een probleem. Moet het huis verkocht worden of blijft één van beide er wonen? Het probleem wordt groter als de hypotheek op het huis hoger is dan de verkoopwaarde van het huis. Vooral als het huis verkocht moet worden vanwege te hoge maandlasten. Wat kun je bij een scheiding het beste met het huis doen?
Door een huwelijk of door een geregistreerd partnerschap ontstaat er altijd een gemeenschap van goederen. De meeste bezittingen en schulden zijn dan gemeenschappelijk. Bij samenwonenden of bij een huwelijk onder huwelijkse voorwaarden, is het afhankelijk van welke afspraken er gemaakt bij de notaris. In dit artikel leggen wij uit wat de gevolgen van scheiden zijn uitgaande van een gemeenschap van goederen waarbij het huis gezamenlijk eigendom is.
In dit geval zal doorgaans de ene partner de andere uitkopen. Het huis komt dan op naam van de uitkopende partner en die wordt daarmee ook eigenaar van het huis. Er moet dan een waarde worden vastgesteld waartegen de ene partner de andere uitkoopt. Hierbij moet er niet alleen gelet worden op de overwaarde in het huis. Indien er een kapitaalverzekering of kapitaalrekening gekoppeld is aan de hypotheek, moet deze ook in de verdeling worden meegenomen. De vertrekkende eigenaar moet financieel gecompenseerd worden als de waarde hoger is dan de schuld.
In dat geval moet de ex-partner die in het huis blijft wonen gecompenseerd worden door de vertrekkende eigenaar. Er ontstaat een probleem als de financiële mogelijkheden er niet zijn om te compenseren. De ex-partners moeten in dat geval goede afspraken maken om het probleem op te lossen. Beide huiseigenaren blijven aan de hypotheeklasten meebetalen zolang het huis niet is overgeschreven op één naam.
Voor het uitkopen van de ex-partner kan de huiseigenaar die er blijft wonen een extra hypotheek afsluiten. Het huis moet dan getaxeerd worden om de huidige waarde vast te stellen. Aan de hand van de getaxeerde waarde kunnen de partners onderling het verschil verrekenen. De over deze lening betaalde hypotheekrente is aftrekbaar van het inkomen.
De huizenprijzen zijn na 2008 gezakt. Inmiddels zijn ze alweer jaren stijgende, maar toch staan er nog veel huizen onder water. Dat wil zeggen dat de waarde van een huis lager is dan het hypotheekbedrag. Bij verkoop blijft er in dat geval een restschuld over. Als blijkt dat geen van beiden het huis alleen kan betalen, dan moet het huis verkocht worden. De restschuld die hieruit ontstaat is een gezamenlijk probleem. Ieder krijgt dan ook de helft van de schuld. In het artikel 'Wat doet u met uw hypotheek als u uw eigen huis verkoopt' wordt nader ingegaan over de mogelijkheden om een eventuele restschuld te financieren.
Bij hypotheken die afgesloten zijn met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is het onder strikte voorwaarden mogelijk om een restschuld af te wentelen op de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Echtscheiding is namelijk één van de omstandigheden waarvoor de NHG kan worden ingeschakeld. Hiervoor geldt wel als vereiste dat de huiseigenaren er alles aan gedaan hebben om de restschulden te voorkomen.
Bij echtscheiding doet u er verstandig aan om in gesprek te blijven met de ex-partner. Er is een gezamenlijk probleem waar beide bij betrokken zijn. Alleen door goede afspraken te maken kan de beste oplossing worden gevonden.