Wat is een sleutelverklaring
Als u er als verkoper mee akkoord gaat dat de koper eerder gebruik maakt van de woning, dan dient er een sleutelverklaring te worden opgesteld. In zo'n sleutelverklaring worden de afspraken tussen beide partijen vastgelegd. Dat is ook verstandig, want u geeft iemand de beschikking over uw woning terwijl koopprijs nog niet betaald is.
Wat staat er in een sleutelverklaring
De sleutelverklaring is geen simpel briefje. Het is een serieus document, bij voorkeur opgesteld door een notaris. Het feit dat het zo volledig en zorgvuldig moet worden opgemaakt, geeft tevens aan dat er nogal wat haken en ogen aan kleven. Onderstaande zaken dienen aan de orde te komen:
- Datum sleuteloverdracht. De koper krijgt voor de notariële eigendomsoverdracht toegang tot de woning en mag er gebruik van maken.
- Inspectie van de woning. De inspectie vindt normaal gesproken plaats op de dag van de eigendomsoverdracht. Maar in dit geval dient de inspectie plaats te vinden op de dag van de sleuteloverdracht. Tijdens de inspectie wordt vastgesteld of de woning ook in de staat is die bij de koop is afgesproken en ook worden de meterstanden opgenomen.
- Het toegestaan gebruik. Leg zo concreet mogelijk vast wat de koper wel mag doen en wat niet. Want stel dat de koop toch onverwachts moet worden ontbonden? Dan wilt u niet met een half verbouwd huis achterblijven.
- Aansprakelijkheid voor eventuele schade. Zodra de sleuteloverdracht heeft plaats gevonden gaat het risico van de woning ook over naar de koper. Denk hierbij aan bijvoorbeeld het risico van brand. De koper moet vanaf dit moment dus ook een opstalverzekering regelen.
- Toestemming van de bank. De hypotheekverstrekker van de verkoper moet er mee akkoord gaan dat de woning door een derde wordt gebruikt. In de hypotheekakte is namelijk opgenomen dat er voor het in gebruik geven of verhuren van de woning, toestemming van de bank noodzakelijk is.
- Vergoeding. Als er door koper en verkoper een vergoeding wordt afgesproken, dan bestaat het risico dat er sprake is van een huurovereenkomst. De hypotheekschuld van de verkoper wordt van box 1 naar box 3 verplaatst (waardoor de hypotheekrente niet meer afgetrokken kan worden). Maar belangrijker nog is het risico dat, indien de koop alsnog ontbonden wordt, er sprake kan zijn van een huurovereenkomst en de koper een beroep kan doen op huurbescherming.
- Energiekosten en zakelijke lasten. Denk hierbij aan gas, water, licht en de onroerend zaak belasting (OZB). Normaliter komen deze lasten voor rekening van de koper zodra de eigendomsoverdracht heeft plaatsgevonden. Maar in de sleutelovereenkomst kan afgesproken worden dat deze vanaf het moment van sleuteloverdracht voor rekening van de koper komen.
- Overdrachtsbelasting. De belastingdienst kan de sleuteloverdracht zien als een economische overdracht, waardoor de overdrachtsbelasting op het moment van de sleuteloverdracht verschuldigd is. Zowel de koper als de verkoper zijn hier hoofdelijk aansprakelijk voor. De koper moet binnen één maand na de economische overdracht aangifte doen, de verkoper binnen twee weken.
- Waarborgsom of bankgarantie. Leg vast dat vanaf het moment van de sleuteloverdracht alle voorbehouden vervallen. De koopovereenkomst is daarmee definitief en kan niet meer ontbonden worden. Zorg er vervolgens wel voor dat de sleuteloverdracht pas plaatsvindt nadat de waarborgsom is gestort of de bankgarantie is gesteld.
Conclusie
Het mag duidelijk zijn dat het eerder afgeven van de sleutels van uw verkochte woning onschuldig lijkt, maar veel risico's met zich mee brengt. Wij adviseren dan ook om het niet te doen. Een oplossing kan zijn om de transportdatum te vervroegen. En als dit niet mogelijk is, dan rest er nog maar één ding: geduld. Want geduld is de sleutel die vele deuren opent. Het kan zo op een tegeltje.
