Hoe schrijf ik een goede aanbiedingstekst voor mijn huis?
Stel, een koper biedt de vraagprijs voor uw huis. Of sterker nog, méér dan de vraagprijs! Je kan je geluk niet op. Totdat de taxateur langskomt. Want wat gebeurt er als blijkt dat jouw woning lager wordt getaxeerd dan de koopsom die je bent overeengekomen?
Zodra een woning wordt verkocht, moet deze getaxeerd worden. Tenminste, als er een volledige hypotheek nodig is om de woning te financieren. De bank wil namelijk weten of de waarde van het onderpand van de lening (lees: de aangekochte woning) net zo hoog is als de gevraagde hypothecaire lening. Met andere woorden, de bank verstrekt een hypotheek ter hoogte van de taxatiewaarde. Indien de woning dus voor een lager bedrag wordt getaxeerd dan is overeengekomen, zal de koper zijn hypotheek niet rond krijgen en zal de koop ontbonden moeten worden.
De verkoopprijzen van vergelijkbare woningen in de afgelopen periode zijn een belangrijke referentie voor de taxatiewaarde. In tijden van een aantrekkende woningmarkt zijn deze cijfers doorgaans lager dan de overeengekomen koopsom. Dus eigenlijk lopen deze cijfers uit het verleden in een stijgende woningmarkt achter de feiten aan. Het resultaat kan dan een (fors) lagere taxatiewaarde zijn, met als dieptepunt dat een koop ontbonden moet worden.
Duidelijk is dus dat in de opgaande woningmarkt de marktwaarde voorloopt op de taxatiewaarde. En helaas leert onze ervaring dat verkopen soms om deze reden niet zijn doorgegaan. Het is dan ook belangrijk om in het onderhandelingsproces goed te kijken naar de onderliggende voorwaarden van een bod. Want het mag duidelijk zijn, het hoogste bod is in deze markt niet altijd het meest aantrekkelijke bod.
Recent zette een verkoper via ons zijn woonhuis te koop met een vraagprijs van €250.000,- k.k.. Vergelijkbare woningen waren recent verkocht tussen de €230.000,- en €240.000,-. Na meerdere bezichtigingen op één dag ontving de koper 2 biedingen: een van € 235.000,- en een van maar liefst € 255.000,-. Hij was helemaal in de wolken, en ging met de hoogste bieder in zee.
De bank van de koper wees een onafhankelijke taxateur aan die het huis op €240.000,- taxeerde. Hierdoor wilde de bank de koper geen hypotheek verstrekken voor de afgesproken koopsom van €255.000,-. De koop moest worden ontbonden en de verkoperheeft de woning uiteindelijk voor €235.000 aan de andere bieder verkocht.
Gelukkig is er voor taxateurs steeds meer informatie beschikbaar en kan er reëler vergeleken worden. En ook het NWWI (taxatie validatie instituut) kijkt naar de markt en haar groei. Van taxateurs wordt nu verlangd dat zij ook luisteren naar de verkopende partij en navraag doen naar de verkoopprocedure en de overige biedingen.
Het is dus slim om verschillende biedingen goed te overleggen met uw makelaar. Is een bod reëel, wat zijn de voorwaarden en wat zijn de voorwaarden van de overige biedingen? Als iemand een bod doet zonder voorbehoud van financiering bijvoorbeeld, dan is er geen hypotheek en dus ook geen taxatierapport nodig. Of als de koper eigen geld inbrengt en maar gedeeltelijk financiering nodig heeft. In dat geval kan de koper zelf het eventuele verschil tussen de taxatiewaarde en de koopsom overbruggen en kan de koop gewoon doorgaan.
Dus als je verwacht dat je bij de verkoop van jouw woning in een dergelijke situatie terecht komt, neem dan een NVM makelaar in de arm. Hij adviseert je en kan de beste opbrengst voor je realiseren. Hij kent de marktomstandigheden en kan inschatten welk bod met welke voorwaarden het meest realistisch is. Misschien niet het hoogste, maar wel het beste bod.