Huis verkopen tijdens Coronacrisis Lees meer

Verkopen met particuliere erfpacht

Zo’n vijf jaar geleden ontstond er een enorme onrust op de huizenmarkt. Deze werd veroorzaakt door het particuliere erfpachtstelsel. Banken wilden geen hypotheek meer verstrekken voor woningen die op particuliere erfpachtgrond stonden. En daarmee bleken deze woningen onverkoopbaar. Gelukkig is de rust in deze discussie wedergekeerd. Maar wat is particuliere erfpacht eigenlijk, wat was het probleem, en hoe staat de situatie er nu voor?

Wat is particuliere erfpacht?

In Nederland zijn de meeste huizenbezitters eigenaar van het huis en de grond waar het huis op staat. In een aantal steden is de gemeente eigenaar van de grond. De gemeente verhuurt deze grond voor een bepaalde periode aan de huiseigenaar (meestal voor een periode van 50 of 100 jaar). De huiseigenaar betaalt de gemeente hier een erfpachtbedrag voor, ook wel de canon genoemd. Dit systeem heet (gemeentelijke) erfpacht. Erfpacht heeft een sociale grondslag: de opbrengst van de grond wordt gebruikt voor het algemeen goed van de stad, zoals infrastructuur en voorzieningen.

Naast gemeentelijke erfpacht is er ook particuliere erfpacht. In dat geval is niet de gemeente, maar een particuliere instantie eigenaar van de grond. Dat kan een bedrijf zijn, maar ook instanties zoals bijvoorbeeld universiteiten.

Amsterdam is koploper als het gaat om erfpacht. Hier is erfpacht eerder regel dan uitzondering. Maar ook in bijvoorbeeld Rotterdam, Den Haag of kleinere steden zoals Alkmaar komt erfpacht voor.

 

De rol van de bank

Als hypotheekverstrekker heeft de bank een belang in de waarde van het huis. De hoogte van de canon (huur van de erfpacht) heeft hier invloed op. Zodra de erfpachtperiode afloopt, kan de erfpachter de hoogte van de canon aanpassen. Oorspronkelijk verliep dit probleemloos en werd dit altijd in redelijkheid gedaan. Maar na het instorten van de huizenmarkt in 2007 en de bankencrisis die ontstond, zagen banken en financiers in dat particuliere erfpachters de voorwaarden en hoogte van de canon dusdanig konden wijzigden, dat huiseigenaren en daarmee hun hypotheekverstrekkers, in het nauw kwamen. Tegelijk kwam van de Nederlandse Bank en de Europese Centrale Bank de boodschap dat banken in Nederland beter moesten letten op de identiteit en praktijken van hun samenwerkingspartners. Een particuliere BV als erfpachter is niet transparant, waardoor de betrouwbaarheid van de onderneming onduidelijk kan zijn.

 

Het probleem

In 2011 deed zich vervolgens in Amsterdam de situatie voor dat een aantal malafide huisjesmelkers de canon plotseling zodanig verhoogden, dat de panden sterk in waarde daalden. Hierop besloten banken gezamenlijk om daarom geen hypotheken te verstrekken op panden met particuliere erfpacht. En daarmee was er een groot probleem geboren voor mensen die zo’n huis bezaten. Immers, hun potentiële kopers kregen geen hypotheek meer voor de aankoop van de woning. Alleen mensen die geen hypotheek nodig hadden (en dus aanzienlijk veel eigen geld hebben) konden een huis op particuliere erfpachtgrond kopen. Maar in de eerste plaats waren dat er natuurlijk niet zoveel. En in de tweede plaats hadden die kopers daar niet zo veel zin in, omdat het huis ook voor hun weer zeer moeilijk verkoopbaar zou zijn. Kortom, huizen die op particuliere erfpachtgrond stonden waren praktisch onverkoopbaar geworden.

 

Makelaars en huiseigenaren in actie

Makelaars en belangengroepen zoals Tros Radar en de Vereniging Eigen Huis kwamen in actie om banken te overtuigen dat niet alle particuliere erfpachters kwaad in de zin hebben. De groep particuliere erfpachters bestond immers niet alleen uit malafide huisjesmelkers, maar ook gerenommeerde bedrijven en instanties waren eigenaar van grond waarop woningen stonden. Veel discussies en een aantal maanden later zagen de banken in dat hun beleid te rigide en irreëel was. Banken stelden richtlijnen op om te bepalen welke erfpachters acceptabel waren. Hierbij keken ze vooral naar de duur en de prijsontwikkeling van de erfpacht. Maar ook of de voorwaarden van het erfpachtcontract eenzijdig gewijzigd konden worden. Daarnaast gingen zij in gesprek met particuliere erfpachters om te pleiten voor betere contractvoorwaarden. Al deze maatregelen hebben er voor gezorgd dat er gelukkig weer beweging is gekomen in de verkoop van woningen op particuliere erfpachtgrond.

 

Wat als ik mijn huis met particuliere erfpacht wil verkopen?

Valt uw huis onder particuliere erfpacht? Dat hoeft gelukkig geen probleem meer te zijn. U verkoopt tenslotte geen eigendomssituatie, maar een huis, een thuis, een gevoel. Om de verkoop in goede banen te leiden, is het belangrijk om uw potentiële kopers goed te informeren en te begeleiden. Leg de situatie én de mogelijke oplossingen uit. U kunt bijvoorbeeld van tevoren informeren bij verschillende banken, waaronder uw huidige hypotheekverstrekker, die de woning en erfpachter al kent. Zo weet u bij welke banken uw kopers kunnen aankloppen voor een hypotheek. Ook kunt u hen aanraden om een financieel adviseur in te schakelen. Zo helpt u uw kopers én uzelf. En tijdens de verkoop staan wij u natuurlijk ook altijd graag bij met tips en advies!

Deel dit artikel:

Recente artikelen