Hoe verkoop je als belegger succesvol jouw ex-huurwoning?
Verborgen gebreken, het spreekt tot de verbeelding. Er is een televisieserie naar vernoemd, romans met deze titel geschreven. Maar de realiteit is een stuk saaier. Verborgen gebreken komen zelden voor. Wanneer is er eigenlijk sprake van een verborgen gebrek? En hoe zit het met de aansprakelijkheid?
Ieder huis heeft gebreken in meer of mindere mate. Als een huis wordt verkocht / gekocht, dan gebeurt dat in de staat waar het huis zich op dat moment in bevind, inclusief alle zichtbare en onzichtbare gebreken. Of het nu gaat om een scheurtje in het stucwerk, een oude lekkage, een verstopte leiding of zelfs een verzakking. Zolang duidelijk is wat de staat is waarin het huis wordt verkocht is er niets aan de hand en weten alle partijen waar ze aan toe zijn.
Gebreken worden pas verborgen gebreken als ze moedwillig worden verzwegen. Het zijn gebreken aan een woning die pas ná de overdracht aan het licht komen en die:
Zowel verkoper als koper zijn hierbij verantwoordelijkheid in de vorm van een mededelingsplicht en een onderzoeksplicht.
Een verkoper van een woning heeft een mededelingsplicht. Dat betekent dat hij alle informatie over gebreken die bij hem bekend zijn dient te melden aan de koper. Hij stelt daartoe ook de stukken van de woning beschikbaar. Denk daarbij aan de stukken van de VvE in geval van een appartement en de NVM vragenlijst bijvoorbeeld.
Is de verkoper dan direct in gebreke als er na de oplevering iets aan het licht komt dat hij niet wist? Gelukkig niet! Want je kunt niet iets melden als je er het bestaan niet van weet. De mededelingsplicht van de verkoper wordt daarom aangevuld met de onderzoeksplicht van de koper.
De onderzoeksplicht van de koper houdt in dat de koper de staat van de woning zo goed als mogelijk kent. Van de koper wordt dan ook verwacht dat hij de stukken van de woning kent. Maar ook, als er zichtbare gebreken aan de woning zijn (bijvoorbeeld een scheur in de muur of een kromme plank in de vloer), dat hij daar vragen over stelt aan de verkoper en eventueel een bouwkundig onderzoek laat uitvoeren. Een aankoopmakelaar kan daarbij helpen en adviseren.